房产百科：小区哪些属于公摊面积？如何解决公摊面积纠纷？

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，小区公摊面积第一部分是能构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾间、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等；第二部分是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体。物业公司收取物业费是按照建筑面积来收，也就是公摊面积部分也需要缴纳物业费。

本文知识点：

1、小区公摊面积包括哪些

2、如何解决公摊面积纠纷

3、房屋公摊面积如何计算

一、小区公摊区域

公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，“公摊”主要包括九项：

1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门；

2、结构，包围楼梯的建筑部件（如墙或栏杆），同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输；

4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所；

5、设备间，每一幢大楼进行网络管理的场所；

6、公共门厅，进入单元门后的公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置；

7、过道，住宅套内使用的水平交通空间；

8、值班警卫室，小区保安、警卫值班看护的场所；

9、共用墙体，住宅主体承重结构部位（包括基础、内外多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。

二、房屋公摊面积如何计算

公摊面积在不同住宅形态占比不同，通常来讲，7层以下住宅公摊率为7-12％，12-33层住宅公摊率为25％以上，别墅类的公摊率为1-8％。

公摊面积计算公式：

1、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积；

2、公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积；

3、公摊系数＝建筑总公摊面积／总套内建筑面积；

4、套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。

三、如何解决公摊面积纠纷

购房者可以参照相关规定，在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。

并且，我们发现在房产证中，标注的房屋面积里面其实也是算上了需要承担的公摊面积的。既然是属于公共面积部分，那自然就不会单独属于某一户人所有，在使用上面所有的业主都是享有共同使用权的，不允许任何一户业主私自占有公共部分。

注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。